Poniższy artykuł omawia zagadnienie w sposób generalny. W celu uzyskania indywidualnej porady prosimy o bezpośredni kontakt z Kancelarią (e-mailem lub telefonicznie - dane znajdują się w zakładce "Kontakt")

Po II Wojnie Światowej, polskie "przedsiębiorstwa przesyłowe" (w tym m.in: wodociągowe, energetyczne, gazowe, telefoniczne, ropociągowe) realizowały na prywatnych gruntach fragmenty ciągów przesyłowych, słupy, a niekiedy nawet budynki stacyjne zwykle bez zgody właściciela. W konsekwencji, właściciele gruntów wykorzystywanych pod takie inwestycje doznawali większych bądź mniejszych ograniczeń w możliwościach gospodarowania tymi gruntami. Problem ten podlega szczególnemu uwypukleniu w stosunku do gruntów rolnych, które w ostatnich latach zostały przekwalifikowane na działki budowlane. Urządzenia przesyłowe mogły nieznacznie utrudniać prowadzenie gospodarstwa rolnego. Jednak w przypadku zamierzonych inwestycji budowlanych (w tym szczególnie mieszkaniowych), fakt istnienia na działce, np. słupów energetycznych może wykluczyć, lub znacznie ograniczyć warianty jej zabudowy. Automatycznie przełoży się to na wartość gruntu. Tym właśnie zagadnieniom, z uwzględnieniem planowanej nowelizacji k.c. dotyczącej wprowadzenia ?służebności przesyłu?, poświęcona jest niniejsza publikacja. Wymaga jednak zaznaczenia, iż z uwagi na szeroką skalę omawianego zagadnienia, artykuł prezentuje tylko najistotniejsze kwestie dotyczące poruszonej problematyki.

1. Lokalizowanie urządzeń przesyłowych po 1950 r.

Po 1950 r. jedną z kluczowych podstaw lokalizowania urządzeń przesyłowych na prywatnych gruntach były kolejne ustawy regulujące zagadnienie wywłaszczania nieruchomości. Oczywiście, obecne spory na tle zrealizowanych urządzeń przesyłowych mogą mieć swoje źródło także w szczególnych aktach administracyjnych (np. orzeczeniach Ministra Gospodarki Komunalnej o przejściu z mocy prawa nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa) wydanych w oparciu o inne ustawy (np. ustawę z dnia 25 lutego 1958 r. - o uregulowaniu stanu prawnego mienia pozostającego pod zarządem państwowym), uchylonych następnie po 1989 r. w toku postępowań reprywatyzacyjnych. Zwróćmy uwagę, że po 1945 r. szereg prywatnych nieruchomości zostało w efekcie postępowań nacjonalizacyjnych przejętych przez Skarb Państwa (a niektóre z nich przekazane później w zarząd przedsiębiorstwom państwowym). Następnie, zmiany ustrojowe po 1989 r. pozwoliły na odzyskanie tych nieruchomości przez byłych właścicieli, jednak niejednokrotnie w stanie znacznie zmieniony, w tym poprzez zrealizowane na tych nieruchomościach urządzenia przesyłowe. W konsekwencji właściciele odzyskanych nieruchomości muszą wdawać się w kolejne spory dotyczące usuwania/przesuwania zlokalizowanych na tych nieruchomościach urządzeń przesyłowych.

Jak wynikało z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. - o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1974 r. Nr 10, poz. 64 i z 1982 r. Nr 11, poz. 79) (dalej zwanej "Ustawą z 1958 r."), za zgodą prezydium powiatowej rady narodowej i w oparciu o decyzję lokalizacyjną można było zakładać urządzenia przesyłowe na działkach prywatnych. Zgodnie z art. 35 ust. 3 tej ustawy, jeśli skutkiem zamontowania urządzeń przesyłowych nieruchomość nie nadawała się do dalszego racjonalnego użytkowania na cele dotychczasowe podlegała wywłaszczeniu. Jeśli zaś nie doszło do wywłaszczenia właściciel mógł otrzymać odszkodowanie w oparciu o art. 36 Ustawy z 1958 r., a w razie sporu odszkodowanie to ustalał organ, który wydał decyzję (zob. postanowienie SN z 15.3.1983 r., IV CZ 15/83, OSNC 9/1983, poz. 146). Ustawa nie przewidywała wymogu zgody właściciela na usytuowania na jego działce urządzenia przesyłowego. W konsekwencji, ewentualny sprzeciw właściciela nie mógł powstrzymać (w dłuższej perspektywie) realizacji inwestycji przesyłowej. W oparciu o Ustawę z 1958 r. przez szereg prywatnych gruntów poprowadzono ciągi przesyłowe pomimo braku zgody właścicieli tych gruntów. Warto także zwrócić uwagę, że w zasadzie aż do połowy lat 70-tych przedsiębiorstwa przesyłowe nie musiały wykazywać się prawem do dysponowania nieruchomością (np. prawem własności, czy choćby prawem najmu) aby uzyskać pozwolenie na budowę danego urządzenia na prywatnym gruncie.

Ustawa z 1958 r. została uchylona przez ustawę o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29 kwietnia 1985 r. (Dz.U. 1985 Nr 22, poz. 99) (dalej zwana "Ustawą z 1985 r."). W brzmieniu z 1985 r. ustawa ta stanowiła, że zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomościach, zgodnie z decyzją o lokalizacji inwestycji, ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń technicznych łączności i sygnalizacji, a także innych podziemnych lub nadziemnych urządzeń technicznych niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, wymaga zezwolenia terenowego organu administracji państwowej (art. 75 ust. 1). Jednocześnie, zgodnie z art. 79 Ustawy z 1985 r., ww. zezwolenie terenowego organu administracji państwowej było udzielane tylko wówczas gdy właściciel nie wyrażał zgody na realizację urządzenia przesyłowego na swojej działce. Ustawa z 1985 r. dokonywała zatem rozróżnienia na sytuacje, gdzie właściciel wyrażał zgodę na przeprowadzenie danej inwestycji przesyłowej oraz gdy zgody na taką inwestycję odmawiał. Kwestia ta ma doniosłe znaczenie przy rozpatrywaniu sporów o urządzenia przesyłowe po roku 1990-tym. W ocenie Sądu Najwyższego inna (korzystniejsza) jest bowiem sytuacja prawna właściciela działki, który zgody nie wyraził w stosunku do właściciela, który realizację inwestycji przesyłowej zaakceptował. Podobnie jak Ustawa z 1958 r., Ustawa z 1985 r. stanowiła, że jeżeli założenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń uniemożliwia dalsze racjonalne korzystanie z nieruchomości przez właściciela na cele dotychczasowe, nieruchomość podlega wywłaszczeniu w trybie i na zasadach przewidzianych w ustawie (art. 75 ust. 3). Należy zwrócić uwagę, że co do zasady właściciel mógł żądać wywłaszczenia (wykupienia) działki tylko w sytuacji, gdy realizacja urządzenia przesyłowego uniemożliwiała korzystanie z nieruchomości na cele dotychczasowe. W konsekwencji, jeżeli właściciel do momentu realizacji urządzeń przesyłowych wykorzystywał działkę na cele rolnicze, a następnie zmienił jej przeznaczenie na cele budowlano-mieszkaniowe (po uzyskaniu odpowiednich zezwoleń), to nie mógł żądać wykupienia nieruchomości przez właściwą jednostkę twierdząc, że urządzenie przesyłowe uniemożliwia wzniesienie domu/bloku na nieruchomości (oczywiście było to możliwe w toku negocjacji). Tymczasem, jak zaznaczono na wstępie, fakt istnienia urządzenia przesyłowego może ograniczenie utrudniać rolnicze wykorzystanie działki, ale wyłączać (czy znacznie ograniczać) możliwość przeznaczenia gruntu na cele budowlane.

Na mocy art. 80 ust. 1 Ustawy z 1985 r., właścicielowi nieruchomości przysługiwało od jednostki, której udostępniono nieruchomość, odszkodowanie za straty wyrządzone na skutek jej zajęcia i działań związanych z realizacją urządzenia przesyłowego.

Ustawa z 1985 r. była wielokrotnie nowelizowana. Szczególnej transformacji poddano ją w roku 1991. M.in. wprowadzono zasadę, że wydanie zezwolenia administracyjnego na realizację urządzenia przesyłowego na cudzym gruncie, powinno być poprzedzone negocjacjami z właścicielem nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie wymienionych prac (art. 70 ust. 1 w brzmieniu z 1991 r.). Doprecyzowano także zasady wypłaty odszkodowania za realizację urządzeń przesyłowych. Co do zasady, odszkodowanie było uzgadniane w toku negocjacji pomiędzy stronami a dopiero w braku porozumienia stron, rejonowy organ rządowej administracji ogólnej określał wysokość odszkodowania z zastosowaniem zasad przewidzianych przy wywłaszczaniu nieruchomości. Odszkodowanie za straty w zasiewach, uprawach i zbiorach należało ustalić i wypłacić w ciągu 2 miesięcy od powstania straty, a za inne straty - nie później niż w ciągu 3 miesięcy po ustaniu zajęcia.

Ustawa z 1985 r. została uchylona przez obecnie obowiązującą ustawę o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. 1997 Nr 115, poz. 741) (dalej zwaną "UstGospNieruch"). Zgodnie z art. 124 ust 1 UstGospNieruch, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzja podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej (art. 124 ust. 2). Udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Rokowania przeprowadza osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań (art. 124 ust. 3). Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, właściciel może otrzymać odszkodowanie.

Ponadto, w myśl art. 124 ust. 5 UstGospNieruch - jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie, o którym mowa w ust. 2, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości. Postanowienie to wymaga podkreślenia, gdyż niektórzy właściciele w oparciu o cytowany art. 124 ust. 5 występują w postępowaniu sądowym z roszczeniem wykupu w odniesieniu do nieruchomości, na których "posadowiono" urządzenia przesyłowe jeszcze przed wejściem w życie UstGospNieruch. Jednak roszczenie oparte na tej podstawie prawnej, w odniesieniu do nieruchomości "obciążonych" urządzeniem przesyłowym jeszcze przed rokiem 1998 r. może okazać się nieskuteczne (choć SN dopuszcza roszczenie o wykup w trybie administracyjnym ? zob. wyrok z 9.3.2007, II CSK 457/05). Cytowany art. 124 ust. 5 ogranicza roszczenie o wykup do sytuacji gdy nieruchomość nie może być wykorzystywana w sposób dotychczasowy, a nie każdy w ramach art. 143 k.c. (i ograniczeń wynikających z planów miejscowych). Czyni go to mniej atrakcyjnym niż ogólne roszczenie o wykup z art. 231 § 2 k.c.

2. Roszczenia właścicieli gruntów wobec przedsiębiorstw przesyłowych

Problematyce potencjalnych roszczeń właścicieli gruntów związanych z istniejącymi na tych gruntach urządzeniami przesyłowymi poświęcone są liczne orzeczenia Sądu Najwyższego. Opierając się na orzecznictwie SN można wymienić następujące roszczenia właścicieli gruntów, z którymi mogą wystąpić wobec przedsiębiorstw przesyłowych:

1. roszczenie o usunięcie urządzeń w trybie art. 222 § 2 k.c.;
2. roszczenie o wykup gruntu w trybie art. 231 § 2 k.c. albo w trybie art. 124 ust. 5 UstGospNieruch;
3. roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie z rzeczy oparte na art. 224-225 k.c. i 230 k.c.;
4. roszczenie o wynagrodzenie za ustanowioną służebność, lub oparte na umowie cywilnoprawnej.

Nie jest to oczywiście zamknięty katalog potencjalnych żądań właścicieli gruntów. W zależności od okoliczności konkretnej sprawy może się bowiem zdarzyć, że właścicielowi będą przysługiwały inne niż ww. roszczenia albo też właściciel będzie mógł wystąpić z więcej niż jednym roszczeniem. Wymaga zaznaczenia, że skala problemu nie pozwala na dokładną, analityczną prezentację charakterystyki roszczeń w ramach jednej publikacji. Dlatego też poniżej omówione zostały jedynie w zarysie, kluczowe roszczenia właścicieli.

Szczegółowe omówienie poszczególnych roszczeń znajdą Państwo w numerze 11 miesięcznika Nieruchomości (C.H. Beck).