Poniższy artykuł omawia zagadnienie w sposób generalny. W celu uzyskania indywidualnej porady prosimy o bezpośredni kontakt z Kancelarią (e-mailem lub telefonicznie - dane znajdują się w zakładce "Kontakt")

Zapotrzebowanie na działki budowlane, zwłaszcza te położone w atrakcyjnych okolicach podmiejskich istotnie przekracza podaż. Z tej przyczyny, wielu inwestorów zaczyna darzyć coraz większym zainteresowaniem grunty o przeznaczeniu rolnym. Nieruchomości rolne są zwykle tańsze niż działki o funkcji budowlanej. Jednakże realizacja przedsięwzięcia budowlanego na działce rolnej wymaga jej uprzedniego "odrolnienia". Wbrew pozorom, proces ten jest możliwy do przeprowadzenia w rozsądnym czasie, pod warunkiem, że zarówno inwestor jak i gmina wyrażą zainteresowanie współdziałaniem w tej mierze. Przed nabyciem nieruchomości rolnej inwestor powinien poczynić ustalenia, czy możliwe jest jej odrolnienie. Inwestor winien także pamiętać, iż warunkiem powodzenia transakcji kupna nieruchomości rolnej będzie niewykonanie prawa pierwokupu tej nieruchomości przez Agencję Nieruchomości Rolnych.

1. Prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych

Inwestor, który planuje nabyć nieruchomość rolną (np. w celu przeznaczenia jej w późniejszym czasie pod przedsięwzięcie budowlane), winien pamiętać o przysługującym Agencji Nieruchomości Rolnych ("ANR") prawie pierwokupu takiej nieruchomości, wynikającym z art. 3 ust. 4 oraz art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. - o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 Nr 64, poz. 592) ("UstKsztaRol"). Inwestor i sprzedawca nieruchomości rolnej winni mieć na względzie, że próba "zniechęcenia" ANR do skorzystania z prawa pierwokupu poprzez ustalenie fikcyjnie wysokiej ceny nieruchomości nie jest najlepszą metodą doprowadzenia transakcji do zamierzonego skutku. Jeżeli bowiem cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, ANR może wystąpić do sądu o ustalenie faktycznej (rynkowej) ceny tej nieruchomości.

Przysługujące ANR prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie "nieruchomości rolnych". Zgodnie z art. 2 pkt 1 UstKsztaRol, przez "nieruchomość rolną" - należy rozumieć nieruchomość rolną w znaczeniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie z art. 461 k.c. - nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. A zatem, pojęcie nieruchomości rolnej w ujęciu UstKsztaRol ma bardzo szeroki charakter. W zasadzie, tylko nieruchomości przeznaczone w planach miejscowych pod cele inne niż rolne nie mogą być z całą pewnością uznane za nieruchomość rolną. Wielokrotnie jednak powstaną wątpliwości gdy brak jest planów miejscowych, a przeznaczenia nieruchomości nie określa ani ewidencja gruntów, ani też sposób jej wykorzystania. W takim przypadku, sama jedynie potencjalna możliwość wykorzystania tej nieruchomości do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie będzie przemawiała za uznaniem jej za nieruchomość rolną.

Jak wynika z art. 3 ust. 5 pkt 2 UstKsztaRol prawo pierwokupu nie będzie przysługiwało ANR jeżeli inwestor-nabywca jest ?osobą bliską zbywcy? w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115, poz. 741, z późn. zm.) ("UstGospNieruch"). Zgodnie z art. 4 pkt 13 UstGospNieruch, przez "osobę bliską" należy rozumieć - zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Jak wynika z tej regulacji, osobą bliską może być tylko osoba fizyczna. A zatem nie będzie "osobą bliską" zbywcy inwestor-nabywca będący spółką prawa handlowego, nawet jeżeli wspólnikiem tej spółki jest osoba bliska zbywcy. Także wniesienie prawa własności nieruchomości rolnej do spółki handlowej tytułem wkładu na podstawie umowy spółki, wydaje się upoważniać ANR do wykonania prawa pierwokupu (pod warunkiem, że samo wniesienie wkładu doprowadza do skutku rzeczowego, tj. przeniesienia nieruchomości na spółkę). Zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 UstKsztaRol - jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja, działająca na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści danej umowy, równowartość tę ANR określa przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w UstGospNieruch (tj. przepisów Działu IV UstGospNieruch dotyczącego wyceny nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych). W uzasadnieniu postanowienia z dnia 27 października 2004 r. (IV CK 121/04), Sąd Najwyższy stwierdził, że: "jednoznaczna treść art. 4 ust. 1 UstKsztaRol wskazuje, że prawo nabycia służy Agencji w wypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż sprzedaż, gdyż w wypadku sprzedaży Agencji służy prawo pierwokupu. Niewątpliwe jest zatem, że prawo nabycia służy w przypadku zawarcia innej niż sprzedaż umowy zobowiązująco-rozporządzającej oraz umowy o skutku tylko rozporządzającym, nie służy natomiast w wypadku zawarcia innej niż sprzedaż umowy o skutku tylko zobowiązującym do przeniesienia własności, prawo to służy bowiem w razie przeniesienia własności nieruchomości, a więc tylko w przypadku wywołania skutku rzeczowego."

Poza wyżej opisanym przypadkiem wyłączenia prawa pierwokupu ANR gdy nabywca jest osobą bliską zbywcy, ANR nie przysługuje prawo pierwokupu także gdy:

  • nabywcą jest spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni, oraz
  • jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

Należy zwrócić uwagę, że w określonych przypadkach prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcy nieruchomości rolnej nie zaś ANR. Dotyczy to sytuacji gdy dzierżawca łącznie spełnia następujące warunki:

  • umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty;
  • nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Jak wynika z art. 9 ust. 1 UstKsztaRol - czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia ANR jest nieważna, a ANR może wystąpić z powództwem o stwierdzenie nieważności czynności prawnej.

Ponadto, zgodnie z art. 29 ust. 4 ustawy z dnia 19 października 1991 r. - o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U. z 1991 r., Nr 107, poz. 464, z późn. zm.) - ANR przysługuje prawo pierwokupu na rzecz Skarbu Państwa przy odsprzedaży nieruchomości przez nabywcę w okresie 5 lat od nabycia tej nieruchomości od ANR.

Zobacz więcej w artykule Macieja Bieleckiego - Prawo pierwokupu. Odrolnienie nieruchomości rolnej -Nieruchomości Nr 2 (luty) z 2007 r.