Poniższy artykuł omawia zagadnienie w sposób generalny. W celu uzyskania indywidualnej porady prosimy o bezpośredni kontakt z Kancelarią (e-mailem lub telefonicznie - dane znajdują się w zakładce "Kontakt")

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego istotnie utrudnia realizację zamierzeń inwestycyjnych o charakterze budowlanym. Niejednokrotnie, stan taki traktowany jest przez gminy jak pretekst do zawieszania postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Wielu inwestorów, w przypadku zawieszenia postępowania o warunki zabudowy rezygnuje z planowanego przedsięwzięcia, albo też "pokornie" czeka na upływ okresu zawieszenia, który może trwać nawet 12-ście miesięcy. Tymczasem, istnieją środki, których racjonalne zastosowanie pozwala "odwiesić" postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy przed upływem 12-stu miesięcy.

Decyzja o warunkach zabudowy ? uwagi ogólne

Planując inwestycję polegającą na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne staje się złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych ustawą[1]). Decyzja o warunkach zabudowy poprzedza decyzję o pozwoleniu na budowę. Zgodnie z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji administracyjnej, a zatem w postępowaniu o jej wydanie zastosowanie będą mieć przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (?k.p.a.?).

Zgodnie z art. 59. ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.) (?PiZP?) - zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, co do zasady, wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 60 ust. 1 PiZP). Decyzja jest bezterminowa.

Postanowienie o zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy

Zgodnie z art. 62 ust. 1 zd. 1 PiZP - postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Ustawodawca wyraźnie akcentuje fakultatywny, nie zaś obligatoryjny charakter zawieszenia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Organy gminy nie są zatem zobligowane zawiesić postępowanie na 12 miesięcy jeżeli brak jest planu miejscowego. Ponadto, gmina nie musi zawsze ustanawiać maksymalnego 12-sto miesięcznego okresu zawieszenia. Byłoby wręcz wskazane aby okresy zawieszenia były krótsze (np. 3-6 miesięcy).

Zgodnie z art. 62 ust. 1 zd. 2 PiZP - wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeżeli (1)w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, albo (2) w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Jak wcześniej zauważono, PiZP nie nakłada na organ prowadzący postępowanie o warunki zabudowy obowiązku jego zawieszenia. A zatem organ kompetentny w sprawie winien - przy podejmowaniu postanowienia o zawieszeniu postępowania - kierować się przesłankami racjonalności i zasadności. Przesłanki te wytycza zd. 2 art. 62 ust. 1 PiZP w zw. ze zd. 1, w kontekście których właściwy organ może zawiesić postępowanie, o ile zachodzą racjonalne powody uzasadniające przypuszczenie, że: (1) w ciągu 2 miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy podejmie uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego, albo - w przypadku gdy taka uchwała została już uprzednio podjęta, (2) w okresie zawieszenia, nie dłuższym niż 12-ście miesięcy, zostanie uchwalony plan miejscowy. Jeżeli, ze względu na obowiązujące przepisy prawa, jak i kwestie natury praktycznej, przed wydaniem postanowienia o zawieszeniu albo w trakcie trwania zawieszenia okaże się, że: (1) podjęcie przez radę gminy w 2-miesięcznym terminie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, albo w przypadku gdy taka uchwała została już uprzednio podjęta, (2) uchwalenie w 12-miesięcznym terminie planu miejscowego - nie jest możliwe, wówczas postępowania zawieszać nie należy albo też, jeżeli zostało już zawieszone należy je niezwłocznie podjąć[2]. W przeciwnym wypadku nie jest wykluczony argument, że zawieszenie postępowania, z powodu braku racjonalnych podstaw pozwalających uchwalić plan miejscowy w ciągu 12-stu miesięcy, zmierza do nieuzasadnionego szykanowania wnioskodawcy, uzasadniając tym samym cywilną odpowiedzialność odszkodowawczą gminy wobec wnioskodawcy, na zasadzie art. 417 § 1 k.c.[3] Można bowiem polemizować z twierdzeniem, że zawieszenie postępowania w sprawie warunków zabudowy na 12 miesięcy jest zgodne z prawem (jako oparte na literalnym brzmieniu art. 62 ust. 1 zd. 1 PiZP), pomimo, że stan zaawansowania prac planistycznych z góry wyklucza możliwość uchwalenia planu miejscowego w ciągu 12-sto miesięcznego okresu zawieszenia.

Zobacz więcej w artykule Macieja Bieleckiego - Przeciwdziałanie zawieszeniu postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy - Nieruchomości Nr 12 (grudzień) z 2006 r.