Ustawą z dnia 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw(wejdzie w życie 3 miesiące po ogłoszeniu)dokonano istotnych zmian w  ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane(„PrBud”). 

Zgodnie z rządowym uzasadnieniem projektu ustawy zmieniającej PrBud (Druk nr 2710 z 26 sierpnia 2014 r.): „celem projektowanej nowelizacji jest uproszczenie i skrócenie procedury budowlanej przez zniesienie wymogu uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do budowy i przebudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, oraz ograniczenie katalogu obiektów budowlanych, które wymagać będą wydania pozwolenia na użytkowanie. Projekt wprowadza także zniesienie obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu oraz o warunkach przyłączenia do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz oświadczenia właściwego zarządcy drogi o możliwości dostępu do drogi publicznej”.  Budowa mieszkalnych domów jednorodzinnych wolno stojących będzie możliwa na podstawie zgłoszenia.

Twórcy projektu podkreślają jednak, że: „projekt ustawy nie przewiduje możliwości dokonania zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania wykraczałby poza granice działki lub działek, na których został on zaprojektowany. (…) organ administracji architektoniczno-budowlanej zobowiązany będzie do wniesienia sprzeciwu wobec zgłoszenia, w każdym przypadku gdy dokonane zgłoszenie będzie ograniczało prawa właścicieli nieruchomości sąsiednich”.

Warto przypomnieć, że koncepcja budowy domów jednorodzinnych - w oparciu o znaną już instytucję zgłoszenia - miała zostać wprowadzona do polskiego porządku prawnego już w 2009 r., na podstawie ustawy z dnia 23 kwietnia 2009 r. o zmianie ustawy − Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw.  Prezydent RP odmówił jednakże podpisania tej ustawy i zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego z wnioskiem o zbadanie zgodności niektórych przepisów tej ustawy z Konstytucją.  W ocenie Prezydenta RP nowelizacja PrBud z 2009 stwarzała  istotne zagrożenie dla wyrażonej w art. 21 i art. 64 Konstytucji ochrony prawa własności w stosunku do właścicieli nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu. Wprowadzona w noweli z 2009 roku instytucja „milczącej zgody” właściwego organu na zgłoszenie rozpoczęcia budowy, była zdaniem Prezydenta RP niewystarczająca w świetle konstytucyjnego obowiązku równej ochrony prawa własności. Trybunał Konstytucyjny, w wyroku z 20 kwietnia 2011 r. (nr  26/3/A/2011, Sygn. akt Kp 7/09), podzielił zasadność zarzutów Prezydenta RP.

W ustawie z 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (dalej „Nowela 2015”) dążono do usunięcia rozwiązań, które zakwestionował TK, jako nadmiernie godzących w interesy właścicieli sąsiednich nieruchomości. 

Zgodnie z Nowelą 2015,  do art. 29  ust. 1 PrBud, regulującym przypadki zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, dodano m.in. wolno stojące budynki mieszkalne jednorodzinne, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (art. 29 ust. 1 pkt 1a).  Zgłoszenia budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie.  W przypadku gdy organ nie wniósł sprzeciwu, projekt budowlany dotyczący budowy domu jednorodzinnego podlega ostemplowaniu.

Jednocześnie, Nowela 2015 nie przewiduje możliwości dokonania zgłoszenia budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania wykraczałby poza granice działki lub działek, na których został on zaprojektowany. W razie wątpliwości, w kwestii czy oddziaływanie obiektu wykracza poza granice działki, inwestor będzie mógł zamiast zgłoszenia (i związanego z tym ryzyka sprzeciwu organu administracji) wystąpić z tradycyjnym wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.  I tu „leży problem” ze stosowaniem ustawy.  Orzecznictwo sądów administracyjnych dotyczące „oddziaływania obiektu”, uznaje za takie oddziaływanie nie tylko np. zacienienie, ale także tzw. immisje cywilne (np. hałas, odór). Np. WSA w Kielcach w wyroku z 15 kwietnia 2014 r. (sygn. II SA/Ke 990/13), orzekł, iż przepisami odrębnymi, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu działki inwestora związane z obiektem budowlanym inwestora, są także przepisy prawa cywilnego, które gwarantują właścicielowi nieruchomości sąsiedniej prawo do korzystania z jego nieruchomości oraz zakazują naruszania jego własności art. 140 i art. 222 KC. Jeżeli obiekt budowlany jest tego rodzaju, że może oddziaływać na prawa właściciela sąsiedniej nieruchomości, to nieruchomość ta znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu i jej właściciel powinien być stroną w sprawie dotyczącej tego obiektu. Obszar oddziaływania obiektu należy wyznaczać również w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego.

I kolejny problem (dla projektantów i inwestorów). Nowela 2015 nakłada na projektantów obowiązek określenia obszaru oddziaływania obiektu (dodany art. 20 ust. 1 pkt 1c). Projektant będzie zobowiązany zamieścić informację o obszarze odziaływania obiektu w projekcie budowalnym. Projektant, w oparciu o: przepisy, orzecznictwo, praktykę i zagospodarowanie działek sąsiednich będzie musiał za każdym razem podjąć decyzję, czy obszar odziaływania budynku mieści się w granicy działki, na której jest projektowany, czy też nie. Ta decyzja będzie miała istotne konsekwencje.  Jeśli bowiem projektant uzna, że obszar odziaływania budynku mieści się w granicach działki, wówczas inwestor będzie mógł dokonać zgłoszenia budowy wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego.  W przeciwnym przypadku, gdy projektant uzna, że jednak obszar odziaływania wykracza poza działkę,  inwestor będzie musiał wystąpić o pozwolenie na budowę.  Pomimo, że projektant uzna, iż obszar odziaływania obiektu nie wykracza poza granice działki, innego zdania może być organ administracji przyjmujący zgłoszenie.  Jeśli organ wniesie sprzeciw uznając, że obszar odziaływania obiektu nie zamyka się w granicach działki, wówczas przedłuży się procedura realizacji inwestycji.  To z kolei może prowadzić do podnoszenia roszczeń odszkodowawczych przez inwestorów wobec projektantów. Zachodzi zatem obawa, ze projektanci chcąc z góry uniknąć takich roszczeń będą rekomendowali inwestorom występowanie z wnioskami o pozwolenie na budowę, jeżeli zaistnieje jakiekolwiek ryzyko uznania, iż projektowany dom będzie oddziaływał na działki sąsiednie. I w ten sposób „zgłoszenie budowy domu” będzie stosowane rzadziej niż to zamierzył ustawodawca.